เจ้าบ้านกับเจ้าของบ้านต่างกันอย่างไร ใครมีอำนาจสิทธิ์ขาด

       ความเข้าใจผิดระหว่างเจ้าบ้านกับเจ้าของบ้านอาจนำไปสู่ปัญหาข้อกฎหมายที่ร้ายแรง แท้จริงแล้ว “เจ้าของบ้าน” คือผู้ที่มีกรรมสิทธิ์เด็ดขาดตามกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มีอำนาจสูงสุดในการซื้อ ขาย โอน หรือรื้อถอนทรัพย์สิน ในขณะที่ “เจ้าบ้าน” ตามกฎหมายทะเบียนราษฎร มีหน้าที่เป็นเพียงหัวหน้าผู้ดูแลงานระบบทะเบียนและสิทธิ์ทางราชการเท่านั้น เช่น แจ้งเกิด แจ้งตาย หรือให้ความยินยอมย้ายชื่อเข้า-ออก และไม่สามารถอ้างสิทธิ์ในทะเบียนบ้านเพื่อครอบครองกรรมสิทธิ์ที่ดินหรือตัวบ้านได้ ดังนั้นผู้ที่มีอำนาจการจัดการและมีสิทธิ์ในตัวทรัพย์สินมากกว่าจึงตกเป็นของเจ้าของบ้านอย่างเด็ดขาด

หลายคนมักเข้าใจผิดว่าชื่อที่ปรากฏอยู่บนหน้าแรกของเล่มทะเบียนบ้าน (ท.ร. 14) ในฐานะเจ้าบ้าน คือคนที่มีกรรมสิทธิ์เด็ดขาดและสามารถตัดสินใจขายหรือยกบ้านหลังนั้นให้ใครก็ได้ ความเข้าใจคลาดเคลื่อนนี้มักสร้างปัญหาใหญ่ตามมาเมื่อถึงเวลาต้องทำธุรกรรมทางกฎหมาย หรือในกรณีที่ครอบครัวตกลงยกสิทธิ์ดูแลบ้านให้คนหนึ่ง แต่ชื่อในโฉนดที่ดินกลับเป็นของอีกคนหนึ่ง จนเกิดคำถามชวนปวดหัวว่าแท้จริงแล้วระหว่างสองตำแหน่งนี้ ใครคือผู้ที่มีอำนาจในการจัดการทรัพย์สินที่แท้จริงกันแน่ และเพื่อป้องกันข้อพิพาททางกฎหมาย การทำความเข้าใจความต่างของคำว่า เจ้าบ้านกับเจ้าของบ้าน จึงเป็นสิ่งสำคัญที่ไม่ควรมองข้าม

เจ้าบ้านในทะเบียนบ้านมีสิทธิอะไรบ้าง ตามกฎหมายทะเบียนราษฎร

ตามพระราชบัญญัติการทะเบียนราษฎร พ.ศ. 2534 ได้นิยามความหมายของเจ้าบ้านเอาไว้ว่า “ผู้ซึ่งเป็นหัวหน้าครอบครองบ้านในฐานะเป็นเจ้าของ ผู้เช่า หรือในฐานะอื่นใดก็ตาม” ซึ่งหมายความว่าคนที่เป็นเจ้าบ้านอาจจะไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ในตัวบ้านหรือที่ดินเสมอไป แต่อาจอยู่ในฐานะผู้เช่า ผู้อาศัย หรือผู้ดูแลบ้านก็ได้

เจ้าบ้านในทะเบียนบ้านมีสิทธิอะไรบ้าง ?

ขอบเขตหน้าที่และสิทธิ์ของเจ้าบ้านส่วนใหญ่จะเกี่ยวข้องกับการดำเนินงานเอกสารและงานทะเบียนราษฎรกับทางราชการเป็นหลัก โดยระบุไว้ดังต่อไปนี้

• มีสิทธิ์และหน้าที่ในการแจ้งเกิดหรือแจ้งตายของคนในบ้านภายในเวลาที่กฎหมายกำหนด
• มีสิทธิ์และหน้าที่แจ้งการย้ายเข้าหรือย้ายออกจากบ้านของผู้อยู่อาศัย
• มีสิทธิ์ให้ความยินยอมแก่บุคคลอื่นในการย้ายชื่อเข้ามาในเล่มทะเบียนบ้านหลังที่ตนเองดูแล
• มีสิทธิ์ยื่นคำร้องขอเลขที่บ้านใหม่ ปลูกสร้างบ้านใหม่ หรือขอคัดเล่มทะเบียนบ้านกรณีสูญหายหรือชำรุด

ข้อควรรู้ เจ้าบ้านมีสิทธิ์ทางราชการและงานทะเบียนเท่านั้น แต่ไม่มีสิทธิ์เหนือตัวทรัพย์สิน ไม่สามารถนำบ้านไปค้ำประกัน นำไปจำนอง หรือขับไล่ผู้ที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ออกจากบ้านได้

เจ้าของบ้านคือใคร มีสิทธิ์เหนือทรัพย์สินอย่างไรตามกฎหมายแพ่ง

“เจ้าของบ้าน” คือผู้ที่มีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินหรือเอกสารสิทธิ์การครอบครอง ซึ่งได้รับความคุ้มครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ โดยกฎหมายระบุให้เจ้าของกรรมสิทธิ์มีอำนาจที่จะใช้สอย จำหน่าย จ่ายโอน ได้ดอกผล กับทั้งติดตามและเอาคืนซึ่งทรัพย์สินของตน รวมถึงมีสิทธิ์ขัดขวางมิให้ผู้อื่นสอดเข้าเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินนั้นโดยมิชอบด้วยกฎหมาย

การพิจารณาความเป็นเจ้าของบ้านจะดูจากหลักฐานเอกสารสิทธิ์ต่าง ๆ เช่น โฉนดที่ดิน สัญญาซื้อขาย ใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร หรือสัญญาจ้างสร้างบ้านเป็นหลัก เจ้าของบ้านจึงเป็นผู้มีอำนาจสูงสุดในการจัดการทุกอย่างเกี่ยวกับตัวบ้านและที่ดิน ไม่ว่าจะเป็นการรื้อถอน การต่อเติม การปล่อยเช่า ตลอดจนการซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์ โดยไม่จำเป็นต้องขอความยินยอมจากเจ้าบ้านในทะเบียนบ้าน

สรุปความต่างทางกฎหมายของเจ้าบ้านกับเจ้าของบ้าน

แม้ทั้งสองตำแหน่งจะมีหน้าที่ดูแลบ้านเหมือนกัน แต่ในแง่ของกฎหมายและอำนาจสิทธิ์ขาดมีความแตกต่างกันอย่างชัดเจน เพื่อให้เข้าใจง่าย สามารถเปรียบเทียบข้อแตกต่างได้ตามตารางด้านล่างนี้

กรณีศึกษา: เมื่อเจ้าของที่ดินกับเจ้าบ้านเป็นคนละคน

เหตุการณ์ที่เจ้าของที่ดินกับเจ้าบ้านเป็นคนละคน เป็นเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นบ่อยในสังคมไทย เช่น พ่อแม่ยกสิทธิ์ให้ลูกปลูกบ้านในที่ดินของตนแต่ยังไม่ได้โอนโฉนด หรือกรณีที่เจ้าของบ้านปล่อยบ้านให้เช่าแล้วให้สิทธิ์ผู้เช่าเข้ามาเป็นเจ้าบ้านเพื่อความสะดวกในการดำเนินงานเอกสารหรือส่งบุตรหลานเข้าเรียนในพื้นที่ 

ตามกฎหมายทะเบียนราษฎรฉบับแก้ไขเพิ่มเติม (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2562  ได้ระบุไว้ชัดเจนว่า ผู้ใดจะอ้างการกำหนดเลขประจำบ้านหรือการจัดทำทะเบียนบ้านเพื่อแสดงว่าตนมีสิทธิ์ในที่ดินหรือเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินมิได้  ดังนั้น หากเกิดกรณีที่ต้องการทำธุรกรรม ซื้อ ขาย หรือเช่า จะแบ่งสิทธิ์ขาดตามหลักกฎหมายดังนี้

การซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์

เป็นสิทธิ์เด็ดขาดของเจ้าของโฉนดที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเท่านั้น เจ้าบ้านที่ไม่มีชื่อในโฉนดจะไม่มีอำนาจลงนามซื้อขายหรือทำการคัดค้านการขายใด ๆ ได้ทั้งสิ้น 

การทำสัญญาปล่อยเช่า

สิทธิ์ในการทำสัญญาเช่าและรับเงินค่าเช่าตกเป็นของเจ้าของบ้านผู้มีกรรมสิทธิ์โดยตรง เว้นแต่จะมีการทำหนังสือมอบอำนาจให้เจ้าบ้านดำเนินการแทนอย่างเป็นลายลักษณ์อักษร 

การไล่ผู้อยู่อาศัยออกจากบ้าน

เจ้าของบ้านมีสิทธิ์ตามกฎหมายในการฟ้องขับไล่ผู้ที่มาอยู่อาศัย รวมถึงสามารถสั่งให้เจ้าบ้านย้ายชื่อบุคคลอื่นออกจากทะเบียนบ้านได้หากบุคคลนั้นเข้ามาอยู่อาศัยโดยมิชอบด้วยกฎหมาย 

เราสามารถเป็นเจ้าบ้านหรือเจ้าของบ้านมากกว่า 1 ที่ได้หรือไม่

คำถามที่หลายคนสงสัยคือหากเรามีบ้านหลายหลัง เราจะสามารถใส่ชื่อตัวเองในทุก ๆ ที่ได้หรือไม่ ซึ่งคำตอบจะแยกตามข้อกำหนดของกฎหมายคนละฉบับ ดังนี้ 

• เจ้าของบ้าน สามารถเป็นเจ้าของบ้านและมีชื่อในโฉนดที่ดินได้ไม่จำกัดจำนวนตามกำลังทรัพย์และความสามารถในการถือครองทางนิตินัย 
• เจ้าบ้าน สามารถมีชื่อเป็นเจ้าบ้านได้เพียง 1 แห่งเท่านั้น เนื่องจากบุคคลหนึ่งคนจะมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเพื่อใช้สิทธิ์เลือกตั้งและสิทธิ์สวัสดิการแห่งรัฐได้เพียงแห่งเดียวตามกฎหมายทะเบียนราษฎร แต่หากเจ้าของบ้านมีบ้านหลายหลังและต้องการควบคุมงานทะเบียน ก็สามารถแต่งตั้งบุคคลอื่นที่ไว้วางใจให้ทำหน้าที่เป็นเจ้าบ้านในหลังอื่น ๆ แทนได้ 

ค้นพบความสุขของการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านที่สมบูรณ์แบบ

เมื่อเข้าใจสิทธิ์ในความเป็นเจ้าของอย่างชัดเจนแล้ว การวางแผนขยับขยายครอบครัวเพื่อเป็นเจ้าของบ้านที่สมบูรณ์แบบทั้งทางนิตินัยและพฤตินัยจึงเป็นเรื่องสำคัญ 

สำหรับใครที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยที่ให้ความรู้สึกกว้างขวาง เป็นส่วนตัว และรองรับการเติบโตระยะยาว มอบสเปซที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ยุคใหม่ได้อย่างคุ้มค่า ขอแนะนำบ้านแฝดฟังก์ชันบ้านเดี่ยว จาก Maison Development โครงการที่ออกแบบพื้นที่ใช้สอยอย่างชาญฉลาด คุ้มค่า ลงตัวในสังคมระดับพรีเมียม

หากคุณสนใจทำเลศักยภาพที่กำลังเติบโตและเดินทางสะดวกเพื่อสร้างอนาคตที่มั่นคง ห้ามพลาดกับโครงการบ้านแฝด ศรีราชา ดีไซน์ทันสมัยที่มาพร้อมฟังก์ชันการใช้งานเทียบเท่าบ้านเดี่ยว มอบความเป็นส่วนตัวสูงและจัดสรรพื้นที่ห้องต่าง ๆ อย่างสมดุล พร้อมให้คุณเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์แห่งความสุขและสร้างพื้นที่ความทรงจำของครอบครัวได้อย่างแท้จริง 

สามารถลงทะเบียนเพื่อรับข้อมูลสิทธิพิเศษและนัดหมายเข้าชมโครงการจริงได้แล้ววันนี้ 02-2953397-8 

ข้อมูลอ้างอิง

1. “เจ้าบ้าน” กับ “เจ้าของบ้าน” ใครมีสิทธิดีกว่า. สืบค้นเมื่อวันที่ 6 มิถุนายน 2569 จาก https://www.srangming.go.th/event-6.html